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  • 企业所得税是房地产企业的重要税负(1)



    步步高论文网 www.lunwenup.com 更新时间:2016-05-07 15:02
     
      一、可能会增加企业的税负
      (一)企业所得税是房地产企业的重要税负
      使用公允价值计量的企业,由于不再对投资性房地产计提折旧或进行摊销,按现行的税收政策就会减少费用,相对地增加利润,进而增加企业的应交所得税。另外,用公允价值计量所带来的重估增值部分,会导致盈利有大幅上升,若对增值部分征税,将会增加企业的税负。从税法遵从收付实现制的角度来分析。此项税负发生的可能性较小。根据发布的《关于执行企业会计准则需要协调的有关所得税处理问题》(征求意见稿),投资性房地产应以公允价值计量导致的收益不计入应纳税所得。而且,就近期而言,国家为了鼓励上市公司严格实行企业会计准则,很可能会一直维持这种税收政策。
      (二)房产税对于拥有大量投资性房地产的企业是另一项重要税种
      根据不同情况,目前有两种征收标准:一种是按租金收入的12%征收;另一种是按投资性房地产原值的70~90%征收1.2%的房地产税。采用公允价值法来计量,对适用第一种征税标准的上市公司没有影响,但对于第二种征收标准的上市公司来说,采用原账面价值还是新的公允价值作为征收依据则至关重要。按原账面价值征收,则对房产税没有影响,若按公允价值作为征税依据,税金将会大幅度上升。
      二、对企业资产结构的影响
      拥有土地、房屋和其他资产的上市公司,在采用公允价值计量时,首先要确认公司中哪些资产是公允价值计量下的投资性房地产,并单独以“投资性房地产”列示在资产负债表上。其次就是将其余资产按照其持有目的的不同,分别归类如下:存货-企业在日常生活中持有以备出售的房地产、处在建造过程中的房地产、在建造过程中耗用的材料;固定资产-企业自用房地产,即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。由此可见,投资性房地产准则对经营不同类型的企业的影响是各不相同的。对于主要经营高档写字楼、公寓项目和拥有土地使用权的企业影响较大,而对主要经营普通居民住宅的企业,除部分投资性土地储备外,作为存货的房地产远远大于投资性房地产,因而所受影响较小。此外,由于“投资性房地产”单独列示在资产负债表上,原来分别在存货、固定资产、无形资产中核算和列报的投资性房地产,将统一归在“投资性房地产”核算,这一变化将影响上市公司的资产结构,尤其是把大量投资性房地产在“存货”中核算的企业。由于现阶段会计准则要求全部转入“投资性房地产”核算,将使企业的流动资产(存货)减少,流动比率降低,影响企房地产业的偿债能力指标,但速动比率不变,相信债权人也能看到这一点。
     
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